Wohnung nach einem Todesfall auflösen

1. Zuerst die Erbfrage, dann alles andere

Der häufigste teure Fehler passiert in den ersten Tagen: Angehörige räumen aus Hilflosigkeit schon einmal auf. Wer Gegenstände des Verstorbenen an sich nimmt, verschenkt oder entsorgt, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Eine Ausschlagung ist danach kaum noch möglich.

Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Sie ist knapp, deshalb gilt in dieser Zeit: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Konten, Verträge und mögliche Schulden, sichern Sie Dokumente und Erinnerungsstücke, aber räumen Sie nicht.

Sind die Schulden höher als das Vermögen, kann die Ausschlagung der richtige Weg sein. Dann übernimmt in der Regel ein vom Nachlassgericht bestellter Nachlasspfleger, und auch die Wohnungsauflösung ist nicht mehr Ihre Aufgabe.

2. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Ein verbreiteter Irrtum. Lebte niemand mit in der Wohnung, treten die Erben in den Mietvertrag ein und schulden weiter die Miete. Lebten Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige mit in der Wohnung, treten diese vorrangig ein (§§ 563, 563a BGB).

Für die Kündigung nach dem Tod gilt bei einer Wohnung § 564 BGB: Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die beträgt in der Regel drei Monate.

Entscheidend ist die Monatsfrist. Wird sie versäumt, läuft der Vertrag mit der regulären Frist weiter, und die dann fälligen Mieten können persönliche Schulden des Erben werden statt Nachlassverbindlichkeiten. Kündigen Sie deshalb früh, schriftlich und nachweisbar. Räumen müssen Sie dadurch nicht schneller, denn für die Räumung selbst gibt es keine gesetzliche Frist. Sie zahlen nur eben Miete, solange der Vertrag läuft.

3. Der Punkt, den kein Entrümpler erwähnt: die Reihenfolge

Wurde der Verstorbene erst nach Tagen oder Wochen gefunden, ist die Wohnung kein normaler Haushalt mehr. Körperflüssigkeiten ziehen durch Teppich und Dielen bis in Estrich und Schüttung, Insekten verteilen sich in angrenzende Räume, und der Geruch setzt sich in Textilien und Tapeten fest.

Wer in diesem Zustand zuerst entrümpeln lässt, macht drei Dinge gleichzeitig falsch:

• Helfer ohne Schutzausrüstung kommen mit biologisch belastetem Material in Kontakt. Erreger wie Hepatitis B und C können auch in eingetrocknetem Material noch eine Zeit lang infektiös sein.
• Belastetes Material wird durch die Wohnung, über das Treppenhaus und in den Container getragen. Nachbarn bemerken es, und die Fläche, die gereinigt werden muss, wird größer statt kleiner.
• Belastete Möbel landen im normalen Sperrmüll, obwohl sie getrennt entsorgt werden müssen.

Die richtige Reihenfolge lautet deshalb: erst Reinigung und Desinfektion durch einen Fachbetrieb, dann die normale Entrümpelung. Nach der Reinigung ist die Wohnung ein gewöhnlicher Haushalt, und jedes Entrümpelungsunternehmen kann ohne Risiko weiterarbeiten. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Tatortreinigung. Geht es zusätzlich um eine stark vollgestellte Wohnung, finden Sie mehr unter Messie Entrümpelung.

4. Was gerettet werden kann

Vieles, was für Angehörige zählt, lässt sich erhalten, wenn es früh benannt wird. Sagen Sie dem Fachbetrieb vorher, worauf es Ihnen ankommt, meist sind das Fotoalben, Briefe, Schmuck, Ausweise und Unterlagen.

Papier und Fotos überstehen eine fachgerechte Behandlung oft besser als erwartet. Metall und Schmuck lassen sich fast immer reinigen. Schwieriger sind Polstermöbel und Matratzen, bei denen Flüssigkeit tief eingezogen ist.

Ein besonderer Fall ist Bargeld. Kontaminierte Scheine sollte niemand selbst reinigen. Beschädigte Banknoten ersetzt die Deutsche Bundesbank kostenlos, wenn mehr als die Hälfte des Scheins vorhanden ist. Sprechen Sie das vorher mit dem Fachbetrieb ab, damit die Scheine richtig gesichert werden.

5. Die Reihenfolge im Überblick

1. Tage 1 bis 7: Sterbeurkunde besorgen, Vermieter informieren, Wohnung verschlossen halten, Zustand fotografieren, Erbsituation prüfen. Noch nichts entsorgen.
2. Innerhalb eines Monats: Mietvertrag außerordentlich kündigen (§ 564 BGB), falls Sie das Erbe annehmen.
3. Innerhalb von sechs Wochen: über Annahme oder Ausschlagung entscheiden (§ 1944 BGB).
4. Danach: Wenn die Wohnung belastet ist, Fachbetrieb für Reinigung und Desinfektion beauftragen. Vorher sagen, was erhalten bleiben soll.
5. Im Anschluss: Entrümpelung, Endreinigung, gegebenenfalls Schönheitsreparaturen nach Mietvertrag.
6. Zum Schluss: Übergabe an den Vermieter, am besten mit Protokoll und Fotos.

6. Wer bezahlt

Reinigung, Räumung und Renovierung gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten. Sie werden zuerst aus dem Nachlass bezahlt, etwa aus Guthaben oder dem Verkauf von Wertgegenständen. Reicht der Nachlass nicht, haften die Erben. Wurde ausgeschlagen, läuft es über den Nachlasspfleger.

Klären Sie außerdem, ob eine Versicherung eintritt. Je nach Fall kommen eine Gebäude- oder Haftpflichtversicherung in Betracht, und bei einem Einsatz in einer Mietwohnung ist auch der Vermieter ein möglicher Ansprechpartner. Was eine Reinigung kostet und wovon der Preis abhängt, steht auf unserer Seite zu den Kosten.

Häufige Fragen

Wie schnell muss die Wohnung eines Verstorbenen geräumt werden?

Für die Räumung selbst gibt es keine gesetzliche Frist. Der Mietvertrag endet aber nicht mit dem Tod, er läuft weiter, und die Miete läuft mit. Erben und Vermieter können bei Wohnraum innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich kündigen, dann gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten.

Welcher Paragraf gilt für die Kündigung nach einem Todesfall?

Bei einer Wohnung ist § 564 BGB die richtige Vorschrift. Der häufig zitierte § 580 BGB gilt für Räume, die nicht Wohnraum sind, etwa Gewerberäume oder Garagen. Inhaltlich sind beide nahezu gleich, das Amtsgericht München hat eine Kündigung mit falsch zitierter Vorschrift deshalb als wirksam angesehen.

Darf ich die Wohnung ausräumen, bevor die Erbfrage geklärt ist?

Besser nicht. Wer Sachen des Verstorbenen an sich nimmt oder entsorgt, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Persönliche Dokumente sichern ist unproblematisch, eine Räumung sollte bis zur Entscheidung warten.

Warum muss zuerst gereinigt und erst danach entrümpelt werden?

Wurde ein Verstorbener erst später gefunden, sind Boden, Möbel und oft der Estrich mit Körperflüssigkeiten belastet. Wer zuerst entrümpelt, trägt diese Belastung durch die ganze Wohnung, ins Treppenhaus und in den Container. Ein Fachbetrieb reinigt und desinfiziert zuerst, danach kann normal geräumt werden.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für Reinigung, Räumung und Renovierung sind Nachlassverbindlichkeiten und werden zunächst aus dem Nachlass bezahlt. Reicht der Nachlass nicht, haften die Erben. Wurde das Erbe ausgeschlagen, kümmert sich in der Regel ein vom Nachlassgericht bestellter Nachlasspfleger.